Durante demasiado tiempo hemos abordado el problema de la vivienda casi exclusivamente desde la necesidad de construir más. Y es indudable que España necesita aumentar de forma significativa la oferta de vivienda, especialmente aquella destinada al alquiler. Pero existe otra palanca que no podemos permitirnos desaprovechar: mejorar el parque residencial que ya tenemos.
Europa lo ha entendido y ha situado definitivamente la rehabilitación energética entre las grandes prioridades de su política de vivienda. Los datos explican por qué. Los edificios son responsables de aproximadamente el 40% del consumo energético de la Unión Europea y del 36% de sus emisiones de gases de efecto invernadero. Sin embargo, apenas el 1% de los edificios europeos se rehabilita cada año. La estrategia europea Renovation Wave nació precisamente para duplicar ese ritmo y planteó como horizonte la rehabilitación de 35 millones de edificios hasta 2030.
No estamos, por tanto, ante una política complementaria. La rehabilitación ha pasado de ser una actuación puntual a convertirse en una política estructural de vivienda.
Rehabilitar también es hacer política de vivienda
El propio Parlamento Europeo ha reforzado recientemente esta visión. En sus recomendaciones para afrontar la crisis de vivienda, reclama que la rehabilitación se integre plenamente en las políticas residenciales y que no se limite exclusivamente a cumplir objetivos de eficiencia energética o descarbonización. Debe servir también para reducir los costes de la vivienda a largo plazo, combatir la pobreza energética, mejorar la calidad de vida y contribuir a ampliar la oferta de vivienda asequible.
Este cambio de enfoque es especialmente relevante para España. Tenemos un parque residencial envejecido y todavía estamos lejos de alcanzar la velocidad de rehabilitación que necesitamos. En 2024, la rehabilitación residencial creció un 47% en términos de visados, según los datos del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España. Es una evolución positiva, pero insuficiente. La tasa de rehabilitación española continúa muy por debajo de la de otros países europeos y de los objetivos que nos hemos marcado.
La pregunta, por tanto, ya no es si debemos rehabilitar. La pregunta es cómo conseguimos hacerlo a la escala y a la velocidad necesarias.
Y ahí es donde debemos prestar una atención especial a la vivienda en alquiler.
El reto de transformar la vivienda en alquiler
Rehabilitar una vivienda alquilada presenta dificultades específicas. Quien realiza la inversión es el propietario, mientras que buena parte de los beneficios inmediatos —menor consumo energético, reducción de las facturas o mayor confort— recaen sobre el inquilino. A ello se añaden la complejidad administrativa, la dificultad para identificar las actuaciones adecuadas, el acceso a financiación, la coordinación de profesionales y proveedores y, en edificios plurifamiliares, la necesidad de alcanzar acuerdos entre diferentes propietarios.
Si queremos que los objetivos europeos se traduzcan en resultados reales, tenemos que actuar sobre esas barreras.
Simplificar la rehabilitación para hacerla posible
Precisamente con esa finalidad nace LIFE INSPIRE-US, un proyecto europeo coordinado por ASVAL, dentro del programa LIFE Clean Energy Transition de la Comisión Europea. INSPIRE-US parte de una idea muy sencilla: rehabilitar no debería convertirse en una carrera de obstáculos para el propietario.
Por eso estamos desarrollando una Ventanilla Única —One-Stop Shop— capaz de acompañar al propietario durante todo el proceso de rehabilitación. Un único punto de contacto desde el que abordar las cuestiones técnicas, financieras, legales y administrativas y coordinar el proceso desde el diagnóstico inicial hasta la ejecución, verificación y seguimiento de las actuaciones.
No se trata únicamente de informar sobre las ayudas disponibles. Se trata de transformar un proceso hoy fragmentado y complejo en un itinerario comprensible, seguro y ejecutable.
Esta filosofía coincide, además, con lo que está reclamando Europa. El Parlamento Europeo ha pedido que los proyectos de rehabilitación energética sean más accesibles mediante asistencia técnica y servicios de asesoramiento y ha insistido en la necesidad de simplificar procedimientos y acelerar permisos y licencias.
Porque establecer objetivos ambiciosos es relativamente sencillo. Lo verdaderamente difícil es conseguir que millones de propietarios puedan cumplirlos.
INSPIRE-US quiere contribuir precisamente a resolver esa distancia entre la regulación y la realidad. El proyecto permitirá testar en Madrid distintos modelos de intervención sobre edificios multifamiliares, viviendas de propietarios institucionales y viviendas pertenecientes a pequeños propietarios, con el objetivo posterior de desarrollar un modelo que pueda escalarse.
De rehabilitar viviendas a transformar barrios
Pero existe una segunda dimensión que considero especialmente importante.
Rehabilitar una vivienda no beneficia únicamente a quien la posee. Mejora las condiciones de vida de quienes la habitan, reduce su consumo energético, aumenta su confort y prolonga la vida útil de los edificios. Y cuando conseguimos pasar de la vivienda individual al edificio y del edificio al barrio, la rehabilitación se convierte también en una extraordinaria herramienta de regeneración urbana.
Por eso debemos superar la visión que enfrenta sistemáticamente los intereses de propietarios e inquilinos. En rehabilitación energética existe un enorme espacio para alinear intereses. Un parque de alquiler más eficiente beneficia al propietario, al inquilino, a las ciudades y al conjunto de la economía.
Para conseguirlo necesitaremos colaboración público-privada, financiación suficiente y estable, incentivos fiscales adecuados y reglas claras. La Administración difícilmente podrá afrontar por sí sola el volumen de inversión necesario para transformar nuestro parque residencial. Necesitamos movilizar capital privado y, para ello, debemos generar las condiciones que hagan viable esa inversión.
Europa parece haber comprendido esta necesidad. Las últimas recomendaciones del Parlamento Europeo hablan de inversión, incentivos, simplificación y colaboración. Es una aproximación que debemos trasladar también a España.
La rehabilitación no puede avanzar únicamente mediante obligaciones. Necesitamos convertirla en una decisión atractiva, sencilla y económicamente viable para los propietarios.
En los próximos años España tendrá que tomar decisiones importantes sobre cómo adapta su parque residencial a los nuevos estándares europeos. Podemos hacerlo desde una perspectiva exclusivamente regulatoria o aprovechar esta transformación para modernizar nuestras viviendas, mejorar nuestros barrios y contribuir a ampliar un parque de alquiler de mayor calidad y más eficiente.
INSPIRE-US quiere demostrar que existe una forma de hacerlo.
Nuestro objetivo es sencillo de formular, aunque ambicioso de ejecutar: que un propietario que quiera rehabilitar una vivienda en alquiler no tenga que convertirse en experto en normativa energética, financiación, subvenciones, licencias y construcción para conseguirlo.
Si somos capaces de reducir esa complejidad, movilizar inversión y acompañar adecuadamente a propietarios e inquilinos, estaremos mucho más cerca de cumplir los objetivos europeos.
Porque solucionar el problema de la vivienda exige construir más. Pero también exige rehabilitar mejor lo que ya tenemos.
Y en un país con millones de viviendas que deberán transformarse durante los próximos años, esa segunda tarea ya no puede esperar.
