La crisis de la vivienda sigue siendo uno de los principales desafíos económicos y sociales de España. Sin embargo, las soluciones no pasan únicamente por aumentar la oferta residencial en las grandes ciudades. La mejora de las infraestructuras de transporte, la agilización administrativa, el impulso a la vivienda asequible y una visión más equilibrada del desarrollo territorial se perfilan como algunas de las claves para facilitar el acceso a la vivienda en los próximos años.
Esta fue una de las principales conclusiones de la jornada “Arquitectos y Notariado: rigor profesional ante la crisis de la vivienda”, organizada por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Consejo General del Notariado (CGN). El encuentro reunió a representantes de las administraciones públicas, arquitectos, notarios y expertos del sector para analizar las causas estructurales que dificultan el acceso a una vivienda digna, de calidad y con seguridad jurídica.
Los participantes coincidieron en que el problema actual no responde a una única causa, sino a la combinación de diversos factores acumulados durante décadas, entre ellos el desequilibrio entre la creación de hogares y la construcción de nuevas viviendas, la reducción progresiva de la vivienda protegida, la pérdida de capacidad productiva del sector de la edificación tras la crisis financiera de 2008 y la creciente concentración de población y actividad económica en determinadas áreas metropolitanas.
La crisis de la vivienda requiere medidas a corto, medio y largo plazo
Durante la apertura de la jornada, la presidenta del CSCAE, Marta Vall-llossera, defendió la necesidad de abordar la crisis de la vivienda mediante estrategias diferenciadas en función de los plazos de actuación.
En su intervención destacó la importancia de impulsar medidas urgentes que permitan movilizar vivienda vacía con garantías jurídicas, promover fórmulas de colaboración público-privada y acelerar la puesta en el mercado de suelo finalista. Asimismo, reclamó el desarrollo de programas de regeneración urbana que permitan responder a las necesidades habitacionales desde una perspectiva de largo recorrido.
Por su parte, la presidenta del Consejo General del Notariado, Concepción Pilar Barrio del Olmo, subrayó la importancia de reforzar la seguridad jurídica en todas las fases de acceso a la vivienda, tanto en los procesos de compraventa como en el mercado del alquiler.
La responsable del CGN defendió la necesidad de contar con normas claras y mecanismos que ofrezcan mayor protección tanto a propietarios como a inquilinos, contribuyendo así a generar un entorno de confianza que favorezca la actividad del mercado residencial.
Los precios de la vivienda siguen concentrando la presión en las grandes ciudades
Uno de los aspectos más relevantes de la jornada fue la presentación de una radiografía actualizada del mercado residencial español elaborada a partir de los datos del Índice Único Informatizado del Notariado.
El director general del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, explicó que las mayores tensiones del mercado continúan concentrándose en los territorios con mayor presión de la demanda. Tras la corrección experimentada entre 2008 y 2013, los precios de la vivienda han mantenido una tendencia alcista que se ha intensificado desde 2021, alcanzando a comienzos de 2026 los niveles más elevados de la serie reciente, aunque con una cierta moderación en el ritmo de crecimiento.
El análisis muestra además que los precios disminuyen significativamente a medida que aumenta la distancia respecto a las grandes áreas urbanas. Este comportamiento pone de manifiesto el potencial que ofrecen las ciudades medias y los municipios bien conectados para ampliar las oportunidades residenciales y reducir parte de la presión que soportan los mercados más tensionados.
El acceso de los jóvenes a la vivienda continúa deteriorándose
Los datos expuestos durante la jornada reflejan también las crecientes dificultades de acceso a la vivienda por parte de los jóvenes.
Mientras que en 2007 los compradores de entre 18 y 30 años representaban el 22,5 % de las adquisiciones de vivienda realizadas en España, en 2025 esa cifra apenas alcanza el 9,6 %. Paralelamente, aumenta de forma significativa la dependencia del apoyo familiar para acceder a la compra de una vivienda.
Entre 2019 y 2025, las donaciones monetarias de padres a hijos crecieron más de un 230 % en el conjunto del país, mientras que las donaciones de vivienda también experimentaron un importante incremento durante ese mismo periodo. Estos datos reflejan las crecientes dificultades de emancipación y acceso al mercado residencial para una parte importante de la población joven.
La producción de vivienda sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda
La segunda ponencia de la jornada estuvo centrada en el análisis de la evolución de la producción residencial en España.
La vicepresidenta segunda del CSCAE y directora de su Grupo de Trabajo de Vivienda, Susana Moreno Falero, advirtió de que el país continúa generando aproximadamente 250.000 nuevos hogares al año, mientras que la construcción de viviendas no alcanza las 125.000 unidades anuales, generando una brecha estructural que contribuye a mantener la tensión existente en el mercado.
A esta situación se suma la pérdida de capacidad productiva del sector de la construcción tras la crisis financiera de 2008, periodo en el que desapareció cerca de un millón de empleos vinculados a la edificación, una capacidad que todavía no se ha recuperado plenamente.
La responsable del CSCAE también alertó sobre el progresivo descenso de la vivienda protegida. Mientras que en la década de los sesenta alrededor del 70 % de las viviendas construidas eran protegidas, actualmente el parque de vivienda social apenas representa el 3 % del total, muy por debajo de la media europea, situada en torno al 9 %.
Rehabilitación, regeneración urbana y agilidad administrativa
Entre las medidas planteadas durante la jornada, la rehabilitación de edificios y las estrategias de regeneración urbana ocuparon un lugar destacado.
Los expertos defendieron la necesidad de impulsar actuaciones que permitan aprovechar mejor el parque edificado existente y reforzar el papel de las ciudades medias como parte de la solución al problema residencial.
Asimismo, se identificó la agilización administrativa como una de las herramientas más eficaces para incrementar la oferta de vivienda a corto plazo. Según se expuso durante el encuentro, el cumplimiento de los plazos legales para la concesión de licencias podría reducir en torno a nueve meses los tiempos de ejecución de nuevas promociones residenciales.
La colaboración institucional será clave para resolver la crisis de la vivienda
La jornada concluyó con una mesa redonda en la que participaron representantes de la Administración General del Estado, arquitectos, notarios y expertos del sector.
Los participantes coincidieron en que la crisis de la vivienda requiere una respuesta integral basada en el incremento de la oferta residencial, la colaboración entre administraciones públicas y sector privado, el fortalecimiento de la seguridad jurídica y el desarrollo de nuevas fórmulas habitacionales adaptadas a los cambios sociales y demográficos.
Entre las líneas de actuación señaladas destacan el impulso de la vivienda asequible, el apoyo a modelos innovadores como la vivienda cooperativa, la mejora de la accesibilidad residencial y la necesidad de mantener políticas estables que permitan abordar un problema de carácter estructural.
El consenso alcanzado durante el encuentro fue claro: resolver el acceso a la vivienda exige una visión a largo plazo, diagnósticos rigurosos y una estrategia coordinada capaz de combinar nuevas promociones, rehabilitación, regeneración urbana y reequilibrio territorial para responder a una demanda residencial cada vez más compleja.
Puedes ver la grabación de la jornada, en este enlace
