La accesibilidad en edificios se ha convertido en uno de los grandes retos de la rehabilitación del parque inmobiliario existente. Escalones en los portales, ascensores que no llegan a cota de calle, puertas estrechas, desniveles o recorridos difíciles de utilizar siguen condicionando el acceso y la autonomía de muchas personas.
Eliminar estas barreras no consiste únicamente en instalar una rampa. La accesibilidad debe abordarse como una característica del conjunto del edificio y permitir que las personas puedan acceder, desplazarse, orientarse y utilizar sus espacios e instalaciones en condiciones adecuadas de seguridad y autonomía.
El problema adquiere especial relevancia en edificios construidos cuando las exigencias actuales de accesibilidad todavía no existían. En ellos, las características de la estructura, las dimensiones del portal, la configuración de las escaleras o la ausencia de espacio pueden hacer que una intervención aparentemente sencilla requiera estudiar diferentes alternativas.
Por eso, antes de elegir una solución hay que identificar las barreras existentes, conocer las exigencias normativas y determinar qué actuaciones son técnica y económicamente viables.
Qué entendemos por accesibilidad universal
La legislación española define la accesibilidad universal como la condición que deben cumplir entornos, procesos, bienes, productos y servicios para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas de la forma más autónoma y natural posible.
El concepto, por tanto, es mucho más amplio que facilitar el desplazamiento de una persona en silla de ruedas.
La accesibilidad debe considerar diferentes necesidades relacionadas con la movilidad, pero también con la percepción, orientación, comunicación y comprensión de los espacios.
La legislación incorpora además el concepto de diseño universal o diseño para todas las personas: proyectar desde el origen entornos que puedan ser utilizados por el mayor número posible de personas sin necesidad de posteriores adaptaciones.
En los edificios existentes, donde esto no siempre fue posible, entran en juego las actuaciones de rehabilitación y los denominados ajustes razonables.
Los problemas de accesibilidad en edificios existentes
Una parte importante del parque residencial español fue construida antes de que las actuales condiciones de accesibilidad formaran parte de las exigencias de diseño.
El propio Código Técnico de la Edificación considera, a efectos de la aplicación de sus criterios específicos de adecuación, edificios y establecimientos existentes aquellos cuya solicitud de licencia de obras fue anterior al 12 de septiembre de 2010. Los edificios posteriores debían cumplir las condiciones de accesibilidad vigentes desde entonces.
En los edificios más antiguos encontramos situaciones muy diversas.
Entre las barreras habituales están:
- Escalones entre la calle y el portal.
- Tramos de escaleras antes de llegar al ascensor.
- Edificios sin ascensor.
- Ascensores con cabinas de dimensiones reducidas.
- Puertas o pasos demasiado estrechos.
- Desniveles en zonas comunes.
- Rampas existentes con geometrías inadecuadas.
- Porteros, pulsadores o mecanismos difíciles de alcanzar o utilizar.
- Falta de señalización comprensible.
- Pavimentos que dificultan el desplazamiento.
- Recorridos que no permiten un uso autónomo.
Una rehabilitación de accesibilidad debe estudiar el recorrido completo. De poco sirve adaptar un punto concreto si otra barrera impide continuar utilizando el edificio de forma autónoma.
Accesibilidad en edificios existentes, ¿qué normativa se aplica?
En España existen diferentes normas que intervienen en esta materia. Una referencia fundamental es el Código Técnico de la Edificación (CTE) y, concretamente, su Documento Básico DB-SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad.
El CTE establece las condiciones que deben cumplir los edificios en materias como accesibilidad, seguridad frente al riesgo de caídas o características de determinados recorridos y elementos.
Sin embargo, aplicar sus condiciones a un edificio existente no siempre es igual que proyectar uno nuevo.
El propio CTE contempla criterios de flexibilidad cuando el cumplimiento completo no resulta viable debido a las características del inmueble. El Documento de Apoyo DA DB-SUA/2 desarrolla precisamente criterios para conseguir una adecuación efectiva de las condiciones de accesibilidad en edificios existentes.
Esto resulta especialmente importante en rehabilitación.
La existencia de una limitación física no significa que no deba hacerse nada. El objetivo debe ser conseguir el mayor grado de adecuación efectiva posible dentro de las condiciones del edificio.
Qué es un ajuste razonable en accesibilidad
El concepto de ajuste razonable es fundamental para entender las intervenciones sobre edificios existentes.
El Real Decreto Legislativo 1/2013 define los ajustes razonables como las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas que permitan responder a las necesidades específicas de las personas con discapacidad, siempre que no supongan una carga desproporcionada o indebida.
En edificación, esto obliga a analizar cada inmueble atendiendo a sus circunstancias.
La estructura existente, el espacio disponible, la afección a viviendas o locales, el grado de protección patrimonial y el coste de la intervención pueden condicionar las alternativas.
Por eso, en un edificio donde no sea posible implantar la solución ideal puede ser necesario estudiar otras actuaciones que permitan mejorar de manera efectiva la accesibilidad.
El portal, primer punto crítico de muchos edificios
Al analizar la accesibilidad en edificios, el recorrido desde la vía pública hasta las zonas comunes constituye uno de los primeros puntos que deben revisarse. Es frecuente encontrar uno o varios escalones entre la calle y el portal, incluso en edificios que disponen de ascensor.
La mejor solución es conseguir, siempre que resulte posible, un itinerario accesible continuo desde el exterior hasta el ascensor y las principales zonas comunes.
Dependiendo de la configuración del inmueble, la eliminación del desnivel puede abordarse mediante diferentes alternativas:
- Modificación de la cota del portal.
- Construcción de una rampa.
- Reconfiguración de escaleras y recorridos.
- Instalación de una plataforma elevadora.
- Modificación o sustitución del ascensor para alcanzar la cota de acceso.
- Combinación de varias actuaciones.
La elección no debería hacerse únicamente por precio. Deben estudiarse el espacio disponible, la facilidad de utilización, el mantenimiento, la seguridad y el grado de autonomía que proporciona cada solución.
Rampas para eliminar pequeños desniveles
Las rampas son una de las soluciones más conocidas, pero no pueden ejecutarse con cualquier pendiente o dimensión.
Para que una rampa forme parte de un itinerario accesible debe respetar las condiciones establecidas por la normativa aplicable respecto a aspectos como pendiente, longitud, anchura, mesetas, pasamanos y protección frente a desniveles, según cada situación.
Esto explica por qué algunos portales antiguos presentan dificultades para incorporar una rampa convencional: salvar una altura relativamente pequeña puede exigir un desarrollo longitudinal considerable.
Una rampa excesivamente inclinada no convierte automáticamente un acceso en accesible y puede introducir nuevos riesgos.
Cuando no existe espacio suficiente es necesario estudiar otras alternativas.
Instalar un ascensor en un edificio que no lo tiene
La instalación de un ascensor es una de las intervenciones de accesibilidad de mayor impacto en un edificio residencial.
En inmuebles antiguos puede ser técnicamente compleja porque el proyecto debe encontrar espacio suficiente para incorporar el hueco y resolver los accesos en cada planta.
Entre las ubicaciones posibles se encuentran, dependiendo de las características del inmueble:
- Hueco de la escalera.
- Patio interior.
- Fachada.
- Zonas comunes.
- Espacios que requieran una redistribución parcial.
Cada alternativa tiene consecuencias estructurales, constructivas, urbanísticas y económicas diferentes.
Además, instalar un ascensor no garantiza por sí solo la accesibilidad del edificio. Si para llegar a él desde la calle siguen existiendo escalones, la barrera permanece.
De ahí que muchas rehabilitaciones busquen conseguir cota cero, es decir, un recorrido sin desniveles incompatibles desde la entrada hasta el ascensor.
Qué ocurre cuando ya existe ascensor pero no es accesible
También es frecuente encontrar edificios con ascensor en los que persisten importantes barreras.
Puede suceder que la cabina sea pequeña, que las puertas dificulten el paso, que los mecanismos no sean adecuados o, muy habitualmente, que exista un tramo de escalones entre el portal y la primera parada.
Dependiendo del edificio, puede estudiarse:
- Sustitución del ascensor.
- Modificación de la cabina.
- Cambio de puertas.
- Prolongación del recorrido hasta la planta de acceso.
- Reubicación de paradas.
- Reconfiguración de la escalera.
- Instalación de soluciones complementarias.
En todos los casos debe estudiarse la intervención como parte del itinerario completo y no como una actuación aislada sobre el aparato elevador.
Plataformas elevadoras y salvaescaleras
Cuando las características del edificio hacen inviable resolver determinados desniveles mediante las soluciones habituales, pueden estudiarse dispositivos mecánicos.
El Documento de Apoyo DA DB-SUA/2 contempla criterios relativos a plataformas elevadoras verticales e inclinadas, entre otras soluciones, para determinados edificios existentes. Estos sistemas pueden resultar útiles en situaciones concretas, pero no son intercambiables ni apropiados para cualquier espacio.
Hay que considerar la autonomía de uso, las dimensiones disponibles, el desnivel que debe salvarse, la ocupación del recorrido, la seguridad y las necesidades de mantenimiento. Por ello, su elección debe formar parte de un estudio técnico de las alternativas posibles.
Puertas, pasillos y espacios de circulación
La accesibilidad en edificios tampoco termina al superar la entrada. Los recorridos interiores deben permitir el desplazamiento y uso de los diferentes espacios. Puertas, pasillos, vestíbulos y zonas de maniobra pueden convertirse en barreras si sus dimensiones o configuración dificultan el paso.
En una rehabilitación puede ser necesario actuar sobre:
- Anchura de puertas.
- Sentido o sistema de apertura.
- Espacios de maniobra.
- Pasillos.
- Pavimentos.
- Desniveles.
- Elementos que invaden las zonas de circulación.
En determinados espacios, las puertas correderas pueden ser útiles porque eliminan el barrido de una hoja abatible, aunque su mera instalación no garantiza el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad.
La solución debe analizarse siempre dentro del conjunto del recorrido.
La accesibilidad también es visual, auditiva y cognitiva
Uno de los errores habituales es identificar accesibilidad exclusivamente con movilidad. Un edificio accesible también debe facilitar la orientación, la comprensión y la comunicación.
La Ley General de derechos de las personas con discapacidad establece expresamente que el concepto de accesibilidad universal incluye la accesibilidad cognitiva.
En función del uso y características del edificio pueden ser relevantes medidas como:
- Señalización clara y comprensible.
- Contraste visual suficiente.
- Identificación adecuada de recorridos y plantas.
- Información mediante diferentes canales.
- Buena iluminación.
- Sistemas de aviso adecuados.
- Mecanismos fáciles de localizar y utilizar.
- Elementos que faciliten la orientación.
El objetivo es que los espacios puedan ser comprendidos y utilizados por el mayor número posible de personas.
¿Puede un propietario exigir obras de accesibilidad a la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal establece obligaciones específicas en esta materia. Su artículo 10 contempla como obligatorias determinadas obras necesarias para garantizar ajustes razonables de accesibilidad universal cuando sean requeridas, entre otros supuestos, a instancia de propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años.
Entre las actuaciones mencionadas expresamente para la accesibilidad en edificios se encuentran rampas, ascensores y otros dispositivos mecánicos y electrónicos.
La obligatoriedad está sujeta a las condiciones económicas y jurídicas establecidas en la propia ley. Entre ellas, se contempla como referencia que el importe repercutido anualmente, descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Que el coste restante sea asumido por quienes hayan solicitado la actuación no elimina su carácter obligatorio. Además, la legislación establece otros supuestos de obligatoriedad, entre ellos cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad alcancen el 75 % del importe.
Cuando la comunidad adopta válidamente un acuerdo para realizar obras de accesibilidad conforme a las mayorías establecidas legalmente, queda obligada al pago aunque el coste repercutido supere esas doce mensualidades.
Por tanto, la afirmación frecuente de que una comunidad solo está obligada a realizar obras de accesibilidad si cuestan menos de doce cuotas mensuales es una simplificación incorrecta.
Qué ocurre si técnicamente no se puede cumplir todo el CTE
Este es uno de los aspectos más importantes en rehabilitación. Los edificios existentes pueden presentar limitaciones que hagan imposible aplicar literalmente algunas soluciones previstas para obra nueva.
El CTE contempla esta realidad.
En casos debidamente justificados pueden existir condicionantes relacionados con la estructura, las instalaciones generales, el coste desproporcionado de determinadas intervenciones o la protección de elementos del inmueble. Pero una imposibilidad concreta no debería interpretarse como una justificación para mantener todas las barreras existentes.
El Documento de Apoyo sobre adecuación efectiva plantea precisamente la búsqueda de soluciones que permitan alcanzar el mayor grado de accesibilidad posible cuando no pueda conseguirse plenamente la solución prevista con carácter general.
Cómo mejorar la accesibilidad en edificios mediante la rehabilitación
Una intervención bien planteada debería comenzar con un diagnóstico del edificio. Un proyecto de accesibilidad en edificios debería comenzar con un diagnóstico completo de los recorridos y barreras existentes, antes de decidir qué soluciones constructivas incorporar.
El proceso puede estructurarse en varias fases:
- Identificar las barreras existentes. Escalones, desniveles, puertas, ascensores, recorridos, mecanismos y señalización.
- Determinar las necesidades de los usuarios. No todas las barreras afectan de la misma forma a todas las personas.
- Comprobar las condiciones constructivas. Estructura, instalaciones, dimensiones disponibles y posibles afecciones.
- Analizar la normativa aplicable. CTE, normativa autonómica y municipal y régimen de propiedad horizontal cuando corresponda.
- Estudiar diferentes alternativas. No quedarse automáticamente con la primera solución técnicamente posible.
- Comparar su grado de accesibilidad efectiva. Una solución económica puede resultar poco útil si requiere ayuda de otra persona para utilizarla.
- Evaluar costes, mantenimiento y durabilidad.
- Comprobar la posibilidad de obtener ayudas públicas.
Esta visión global resulta especialmente importante en comunidades de propietarios, donde una intervención puede condicionar el edificio durante décadas.
Accesibilidad y rehabilitación deben plantearse conjuntamente
Las obras de rehabilitación representan una oportunidad para la accesibilidad en edificios y por tanto, para mejorar simultáneamente diferentes prestaciones del edificio.
Una intervención en el portal puede aprovecharse para eliminar desniveles. La sustitución de un ascensor puede estudiar su prolongación hasta cota de calle. Una reforma de zonas comunes puede incorporar mejores condiciones de iluminación, señalización y circulación.
Integrar la accesibilidad en edificios dentro de una rehabilitación más amplia permite evitar actuaciones duplicadas y diseñar soluciones coherentes con el conjunto del inmueble.
También resulta importante anticiparse. La accesibilidad no debería abordarse únicamente cuando una persona ya no puede entrar o salir de su vivienda de forma autónoma. El envejecimiento de la población y la necesidad de disponer de edificios utilizables durante toda la vida hacen que estas mejoras tengan un valor que trasciende una necesidad individual.
Un edificio accesible es, en definitiva, un edificio más fácil de utilizar para todos: personas mayores, usuarios con discapacidad, familias con carritos infantiles o personas que temporalmente tienen limitada su movilidad.
El objetivo no es eliminar una barrera aislada, sino conseguir un recorrido utilizable
La mejora de la accesibilidad en edificios existentes requiere encontrar un equilibrio entre las condiciones ideales y las posibilidades reales del inmueble.
Rampas, ascensores, plataformas, puertas o modificaciones del portal son herramientas. La verdadera medida del resultado es comprobar si las personas pueden utilizar el edificio de forma segura, comprensible y con el mayor grado posible de autonomía.
Por eso, la rehabilitación debe analizar el itinerario completo y no limitarse a cumplir formalmente una actuación determinada.
En algunos edificios será posible alcanzar condiciones muy próximas a las exigidas a una construcción nueva. En otros existirán limitaciones estructurales o espaciales que obliguen a buscar soluciones alternativas.
En ambos casos, el criterio debería ser el mismo: identificar las barreras, estudiar las necesidades reales, justificar técnicamente las decisiones y conseguir la mayor mejora efectiva posible de la accesibilidad en edificios.
